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【分析】海外投资置业的主因与关注点

发布时间: 2022-09-02 22:20:10 来源:bob体育买球app 作者:bob体育买球官网
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  对于不同的投资者,核心资产的认同感是不同的。通常,大部分人会选择风险收益还不错,高性价比的稳增长性的资产作为核心资产。

  我们华人对房子的热情,于土地的情结,”最差也会有个房子/土地在手“,以及前些年国内房地产业的高速发展,很多人仅凭国内的房产,财富级别跃升十几倍甚至更多。对大部分华人来说,难得比这个性价比更好的资产了。

  但近年来,随着国内对房市的限购管控,越来越多的华人投资者发掘海外具有潜力、抑或是生活舒适的国家和城市的房产,作为投资置业的目标标的。而且,发达国家的房产管理与法律体系,难以出现房产的纠纷问题。显然地,投资置业不分国界。从美国、加拿大、澳大利亚到新西兰,从日本到越南、泰国、柬埔寨、马来西亚等国家,凡咱们华人所到之处,通常会有房产需求。究之细节,笔者认为主要原因有两个方面。

  我们常听这样的一句话,身家决定思维方式,如果一个人还在为生计奔波,那么赚钱养家,过更好的生活可能是当前奋斗的主题。但如果已经跃升为中产、资产富人,那么除了赚钱,可能会想生活享受的多样性,以及资金的安全与可传承性。

  笔者认为,首先是要有基本面的安全,这体现在政治安全、经济安全、生活安全三个方面。也就是说,首先是法治国家,尊重和保护私有财产,比如说是否永久产权。其次是经商环境,经济是否持续繁荣稳定,生活是否安定与舒适,当然,这些会吸引来更多的需求量(这种需求同时也可以排除太多发展中国家)。

  很多海外配置房产的客人,会从全球来选择国家,从国家来选择城市,从城市选择核心地段,将房产配置从抵御通胀和寻找稳定的保值增值方式的角度选择,用稳健、长期、价值的眼光来看待房产置业,有的分布在诸多国家,有的在一两个国家置业数套。

  像新西兰最大的城市——人口不断增长的奥克兰,集经济产业、医疗、教育、交通基建、娱乐多功能于一体,目前正处于供小于求的市场状况,每年有近3.6万套房产的供给缺口。奥克兰是新西兰门户,目前在大力发展中的大都市,政经政策稳定,房产未来价值极具潜力,在奥克兰核心地段置业成为一种保值增值的投资方式,而新西兰也是现在众多高净值人群的优选主力国这一。

  其次,房产的流动性,也即二手转换率。有一些海外投资置业的客人只重视涨幅与租金收益,而未注意到退出时的转化,比如说热门旅游区的房产,旅游高峰期人群涌动,涨幅与租金非常高涨,而淡季或此次疫情时的无手接盘情况,遇到这种情况时,想卖出时是否能很快卖掉?像东南亚一些国家的楼市和皇后镇的楼盘,网上搜索一下,不难发现在这次疫情期间的影响。

  第三,我们购房持有成本与额外成本也是要重点考虑。从以下这个税务对比图片可以看到,像房产交易环节征收高额的资本利得税、购置税、契税、遗产税、土地税等,像加拿大还征收高额的空置税。日本、韩国的整体税赋也不低。购买房产之后,物业管理费,出租需要第三方管理的话还有管理费,这些都是需要考虑到的,需要长期经营、持续打理。可能很多人还不知道,目前在新西兰,没有购置税、契税、遗产税和土地税等,在房屋税费成本方面极具优势,市场尚处于红利期。

  第四,房产收益率是重中之重。这是我们做房产置业投资的核心,这点主要依赖于地段,地段为王是投资房产的金科玉律。

  收益率主要体现在地段的涨幅与租金收益,核心需求地段的涨幅不必多说,租金收益也比较高,新西兰的奥克兰核心地段的联排与公寓的租售比能达到3%-5%,每年有一定比例的上涨,远远超过国内大城市的1%-1.5%。而对于空置率方面,通常city的空置率仅在1%-2%左右。

  所以笔者认为,对于不够熟悉的所投国家和城市,比较保守的收益最大化的投资地段通常就是发展中的大都市核心中心地段,人口在增长,基建在增加,功能便利性在延展,这就是比较稳定的高投资收益区域,中心地段周边通常会存在着价值洼地区域。

  留学与教育、养老、旅游三大功能是海外置业的另一个重要需求,为孩子留学购置房产,“以房养学”成为许多父母的一种优选。笔者周围的朋友,当初来奥克兰旅游和考察的,临回国前下手买公寓、联排别墅和house(house是2018年限购前)委实不少。

  新西兰是移民型的国家,环境气侯宜人,风景优美,多元文化造就了包容性很强的特点,福利稳定,生活节奏缓慢,人们的心态也普遍平和,于孩子教育、女性尊重方面尤其重视,这会带给孩子们一个更广阔的视野与包容的积极心态,对于孩子的成长尤其重要。

  像《泰坦尼克号》、《阿凡达》的导演卡梅隆居住在新西兰,在惠灵顿建立了影视制作中心,他把新西兰作为理想的生活国家。

  而对于养老,这里的养老公寓产业非常成熟与专业。我们偶然去了一次养老公寓,得知里面好些位不同癌症患者的老人,每天有专业护理人员护理,他们患病七八年后依然精神健烁,而且无惧年龄,与异性谈情说爱,充满生活乐趣。这是我们在国内的时侯想象不到的。

  回来后,多们多次想过,等以后我们自己老了动不了了,和老朋友们去老年公寓,既有得玩不无聊,也有专业人照料,既不拖累孩子,还有乐趣的生活。

  当房产具备了以上的多种功能,很大程度上,意味着置业的成功与资产的保全与升值。即使近期多国疫情,也不影响远期持有的房产投资,甚至可能更是机遇。

  关于作者,Wynne,2016年移民到新西兰,多年外企高管经验以及数十年自有公司运营管理经验。目前就职于新西兰最大的公寓开发商——康拉德房地产集团,就任于亚洲区市场与沟通行销经理。

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